Formalités administratives
Pour vous rendre aux États-Unis, vous devez :
• Avoir reçu une autorisation ESTA ;
• Être en possession d’un billet d'avion A/R ;
• Présenter un passeport biométrique ou un passeport individuel à lecture optique en cours de validité émis au plus tard le 26 octobre 2005. À défaut, l'obtention d'un visa sera obligatoire ;
• Projeter un séjour de 90 jours maximum (prorogeable sur place sans pouvoir changer de statut : ni accepter un emploi ni étudier) ;
• Présenter des preuves de solvabilité (carte de crédit, chèques de voyage) ;
• Compléter le formulaire de demande d’exemption de visa (formulaire I-94W) remis par la Compagnie de transport pendant le vol ;
• Le visa est toujours nécessaire pour certaines catégories de voyageurs (particulièrement en cas de visa précédemment refusé).
L’autorisation ESTA
Tout voyageur souhaitant se rendre aux États-Unis dans le cadre du Programme d’exemption de visa doit solliciter cette dispense.
Sont exemptés de visa les Ressortissants des Pays suivants, titulaires d’un Passeport biométrique (à lecture optique) délivré après le 26/10/05 :
Allemagne, Andorre, Australie, Autriche, Belgique, Brunei, Corée du Sud, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande,
France, Grèce, Hongrie, Irlande, Islande, Italie, Japon, Lettonie, Liechtenstein, Lituanie, Luxembourg, Monaco, Norvège, Nouvelle Zélande, Pays Bas, République de Malte, République tchèque, Royaume Uni d’Angleterre, Singapour, Slovaquie, Slovénie, Suède, Suisse.
Vous l’obtiendrez par Internet en Français sur le site : https://esta.cbp.dhs.gov/ .
Ce site est géré par le Gouvernement des États-Unis ; il est confidentiel. Quelques minutes suffisent pour obtenir votre numéro. Ne vous y prenez pas au dernier moment pour autant. Il peut vous être demandé à votre arrivée sur le territoire des États-Unis. Ce code alphanumérique sera enregistré sur les bases de données de l’administration américaine (exemple : R8X6X6XVR8A5J2TC). Notez-le et conservez-le par devers vous.
Chaque voyageur doit posséder son propre numéro ESTA.
Vous pouvez l’obtenir avant même d’avoir pris votre billet d’avion et sans connaître à l’avance l’adresse à laquelle vous demeurerez (hôtel, famille ou amis).
Le MLS : « cœur de la sécurité immobilière » MULTIPLE LISTING SERVICE
Aux États-Unis, toutes les transactions immobilières. doivent être invariablement portées sur un logiciel commun accessible aux professionnels de l’immobilier : le MLS (« Multiple Listing Service »).
Rien n’est dissimulé de la nature des biens : surface, situation cartographiée, photographies, charges, prix d’achat et de vente successifs – ce qui permet de savoir la valeur marchande réelle du bien
Tout Broker et Realtors Agents ont accès à tous les biens mis en vente. Si un agent vous fait miroiter une « exclusivité » quelconque qui lui serait accordée par un vendeur : attention au piège possible qui peut cacher une escroquerie. L’exclusivité est illégale.
Les opérations de vente ne peuvent être strictement effectuées que par un Broker et realtor agent dument patenté. Toute autre personne que le Broker ou que l’un de ses assistants officiellement agréé ne peut même pas vous faire visiter un bien (ceci ne vous empêche pas de vous faire accompagner par la personne de votre choix à titre de conseil).
Les Charges
Les charges d’un appartement situé dans un « condominium » peuvent parfois être élevées et se monter à plusieurs centaines de Dollars par mois selon les prestations.
La réception et la sécurité sont assurées 24/24 h ainsi que l’entretien des parties communes et la veille technologique.
Outre ces services classiques, les copropriétaires et locataires ont libre accès gratuit et permanent au clubhouse, à la salle de fitness, hammam, sauna, piscine, aux court de tennis, à une garderie et parfois même à une mini-épicerie intérieure, une salle de cinéma ou de conférence privée, voire à l’assistance d’infirmiers ou de médecins de garde sur place. Il suffit simplement de commander le service ou d’en réserver l’usage auprès de la HOA.
Certains objectent parfois le montant de ces charges, mais il faut pourtant considérer la praticité de toutes ces prestations « à domicile », le gain de temps, l’économie de déplacement et de coût qu’elles représenteraient si elles étaient obtenues à l’extérieur.
Ces services sont gérés par la « Home Owners Association » ou HOA – littéralement : Association des Propriétaires de la Maison. Cet organisme est présent aux États-Unis dans tous les condominiums et communautés. Il possède la personnalité juridique, édicte le règlement de copropriété et remplit le rôle de syndic.
En vertu du sacro-saint principe de transparence aux USA, la HOA est renseignée en temps réel par une « Black List » fédérale où sont portés tous les mauvais payeurs et les personnes frappées d’une condamnation pour délinquance aggravée.
Lorsque vous louez votre bien, la HOA agréé le locataire en vertu de cette Liste Noire et du règlement interne de copropriété. Vous éviterez ainsi de louer à une personne peu sûre ou considérée comme non grata par les autres copropriétaires. Les charges sont à régler par le propriétaire ; elles sont évidemment imputées sur le loyer.
Frais & Commissions
Les commissions sont toujours officielles et clairement précisées. Elles sont inclues dans le prix de vente la commissions est toujours a la charge du vendeur .
Vous n’aurez à prévoir en sus que les frais notariaux qui sont de 3% du prix payé– au lieu de 7% en France.
Les frais de dossier se montent ordinairement à une somme forfaitaire unique de 250 à 500$.
Aussi avons-nous mis en place un contrat de gestion locative tournant autour de deux axes : la location proprement dite avec toutes ses annexes et la mise en conformité avec l’administration fiscale.
En temps réel et par compte-rendu nominatif trimestriel, nous nous engageons à :
• Identifier votre locataire en liaison avec la HOA de l’immeuble ou de la communauté et à vous soumettre sa candidature pour approbation ;
• Payer toutes charges, taxes fiscales & parafiscales ainsi que primes d’assurance en votre nom ;
•
Veiller à ce que les loyers soient perçus en temps et heure conformément au contrat de location que vous signerez ;
• Virer les sommes ainsi comptabilisées sur le compte bancaire que vous nous désignerez, aux USA ou là où vous nous l’ordonnerez.
Il convient de noter que, dans les cas où la situation géographique le permet et en conformité avec le règlement intérieur édicté par la HOA, nous pouvons envisager de louer votre bien partie de l’année civile, pour vous en laisser libre disposition pour votre usage personnel aux époques où le bien serait libre d’occupation.
Vous libérer de tout souci de gestion vous coûtera 10% du montant du loyer.
Vous seront facturés en sus tous travaux ponctuels et/ou de services demandés après devis chiffré et accepté expressément par vous, ceci faisant l’objet d’avenants ponctuels au contrat principal de gestion locative.
Location
Le loyer est à échoir (payable d’avance). Une caution représentant deux mois de loyer est généralement demandée.
L’établissement d’un état des lieux n’est théoriquement pas indispensable, mais nous vous le conseillons fortement. En outre, dans la plupart des cas, il est exigé par la HOA.
Beaucoup de locataires supposent que l’assurance de leur propriétaire couvre la perte de leurs biens personnels en cas d’incendie, explosion, vol, dégâts des eaux et autres sinistres. Il n’en n’est rien. Les locataires non assurés courent donc un grand risque : non seulement leurs biens personnels sont en danger, mais aussi leur sécurité financière qui se trouverait menacée en cas de poursuite judiciaire à leur encontre pour dommages causés à des tiers (dégradations dans un autre appartement dues à une fuite d’eau par exemple).
La Loi impose que les appartements soient repeints et nettoyés de fond en comble à l’entrée dans les lieux et que les cuisines soient équipées (placards, évier, cuisinière, réfrigérateur, etc.).
Expulsion d’un locataire défaillant
Dans la plupart des cas, l’agrément d’un locataire doit être entériné par la HOA qui vérifie que le nom de ce dernier n’est pas porté sur la « Black List ».
Pourtant, il pourrait arriver que votre locataire se montre défaillant. En cas de non-règlement du loyer, ce dernier recevrait une mise en demeure dès le 3ème jour de la constatation du non-paiement : la « three days letter » (lettre des trois jours en courrier recommandé – « registered letter »). À cette date le processus de l’expulsion est engagé. Il y est procédé par la Force Publique (bureau du Sheriff) au bout d’un mois. Il n’y pas de période hivernale comme en Europe, ni de motif pour que le locataire se maintienne dans les lieux (enfants scolarisés, chômage, âge, etc.).
La règlementation peut sembler sévère, mais elle est à l’image des rapports contractuels américains et protège les intérêts du propriétaire mieux que partout ailleurs dans le Monde occidental.
Étant donné que deux mois de caution sont exigés lors de l’entrée dans les lieux, si vous avez soigneusement choisi une villa ou un appartement situé dans une zone à « risque zéro » où la demande de location est forte et récursive,
Fiscalité
Aux USA, la déclaration des revenus locatifs perçus par une personne non-résidente est OBLIGATOIRE. Elle est contrôlée par l’IRS (« Internal Revenue Service »). Il n’y a donc pas d’intérêt pour le propriétaire à dissimuler ces revenus, ce qui pourrait être source de problèmes au moment de la revente. Le propriétaire européen d’un bien loué aux USA doit donc procéder à cette déclaration. Nous nous en chargeons dans le cadre de notre Contrat de Gestion locative.
Le paiement de l’impôt américain s’effectue par prélèvement libératoire (retenue à la source). En vertu de la Convention de Non-Double-Imposition franco-américaine (entrée en vigueur le 30 décembre 1995), les revenus perçus aux États-Unis ayant acquitté l’impôt américain ne sont pas taxables en France : le quitus fiscal américain est libératoire de l’impôt français. Il en va de même pour tous les pays de l’Union Européenne.
Le taux d’imposition sur le revenu net est de l’ordre de 10 à 15% après toutes déductions (déclarations en frais réels et non au forfait). Les déductions sont multiples et diverses selon que vous achetez en nom propre ou par le biais d’une société que vous constituez – dont vous êtes propriétaire à 100% – que vous effectuiez ou non des travaux d’aménagement ou d’embellissement (déductibles ), que vous achetiez « vide » ou « occupé », etc.
